¿Cuándo es obligatoria la rehabilitación de un edificio?
La rehabilitación de edificios no siempre es una decisión voluntaria. En muchos casos, la ley obliga a las comunidades de propietarios a intervenir para garantizar la seguridad, la habitabilidad y la conservación del inmueble.
En este artículo te explicamos cuándo es obligatoria la rehabilitación de un edificio en la Comunidad de Madrid, qué normativa lo regula, qué riesgos existen si no se actúa y cómo afrontarlo correctamente.
¿Qué se considera rehabilitación de un edificio?
La rehabilitación de un edificio engloba todas las obras destinadas a:
Garantizar la seguridad estructural
Corregir deficiencias constructivas
Mejorar la habitabilidad
Asegurar la accesibilidad
Optimizar la eficiencia energética
En Madrid, la rehabilitación no se limita a grandes reformas: una fachada deteriorada, humedades graves o problemas estructurales ya pueden justificar una actuación obligatoria.
¿Cuándo es obligatoria la rehabilitación de un edificio en Madrid?
La rehabilitación pasa a ser obligatoria principalmente en estos casos:
Cuando el edificio no supera la ITE
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria para edificios con más de 30 años.
Si el informe resulta desfavorable, la comunidad está legalmente obligada a:
Ejecutar las obras indicadas
Dentro de los plazos marcados por el Ayuntamiento
Bajo riesgo de sanciones si no se actúa
Cuando existe riesgo para personas o bienes
Es obligatoria la rehabilitación si se detectan:
Desprendimientos de fachada
Grietas estructurales
Elementos en mal estado con riesgo de caída
Humedades que afectan a la estructura
En estos casos, el Ayuntamiento puede ordenar la ejecución inmediata de obras, incluso de forma subsidiaria.
Cuando lo exige el Ayuntamiento
Los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid pueden emitir órdenes de ejecución cuando un edificio:
Presenta un estado de conservación deficiente
Incumple condiciones mínimas de seguridad
No mantiene la fachada o elementos comunes
Estas órdenes son de obligado cumplimiento para la comunidad.
Por motivos de accesibilidad
En determinados casos, la rehabilitación es obligatoria para:
Instalar ascensor
Eliminar barreras arquitectónicas
Adaptar accesos a personas con movilidad reducida
Especialmente cuando lo solicita un vecino con derecho reconocido.
Por eficiencia energética (cada vez más relevante)
La normativa actual impulsa la rehabilitación energética, especialmente cuando:
Se accede a subvenciones públicas
Se acometen obras integrales
El edificio presenta una calificación energética muy baja
En muchos proyectos actuales en Madrid, la rehabilitación energética ya no es opcional, sino parte del cumplimiento normativo.
¿Qué partes del edificio suelen requerir una rehabilitación obligatoria?
En la Comunidad de Madrid, las intervenciones más habituales son:
Fachadas y envolvente
Cubiertas y tejados
Estructura (forjados, pilares, vigas)
Patios interiores
Instalaciones comunes
Aislamiento térmico (SATE u otros sistemas)
¿Cuánto cuesta una rehabilitación obligatoria en Madrid?
El coste depende del alcance de las obras, pero de forma orientativa:
Rehabilitación de fachada: desde 120 €/m²
Rehabilitación integral del edificio: desde 300–600 €/m²
Rehabilitación energética: variable según sistema y ayudas
Cada edificio es distinto, por lo que es fundamental realizar un estudio técnico previo.
¿Existen ayudas y subvenciones en Madrid?
Sí. Actualmente existen:
Subvenciones autonómicas y municipales
Ayudas a la eficiencia energética
Programas específicos para comunidades de propietarios
Estas ayudas pueden cubrir un porcentaje importante del coste, especialmente en rehabilitación energética y accesibilidad.
¿Qué pasa si la comunidad no rehabilita el edificio?
No actuar cuando la rehabilitación es obligatoria puede suponer:
Multas económicas
Responsabilidad civil ante accidentes
Ejecución subsidiaria por parte del Ayuntamiento
Incremento del coste futuro de las obras
Además, el deterioro del edificio se agrava con el tiempo.
Preguntas frecuentes sobre rehabilitación obligatoria en Madrid
¿Puede una comunidad negarse a rehabilitar?
No, cuando existe obligación legal o administrativa, la comunidad debe actuar.
¿Es obligatorio rehabilitar edificios antiguos?
Sí, especialmente los construidos antes de 1980, muy comunes en Madrid.
¿La rehabilitación afecta a todos los vecinos?
Sí, al tratarse de elementos comunes, el coste se reparte según coeficientes.
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